Placements Innovants

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

La SCPI est une société dans laquelle des investisseurs, professionnels ou particuliers, mutualisent leurs trésoreries, pour acheter de gros ensembles immobiliers. Chacun possède donc une quote-part de cet ensemble immobilier, au regard de ce qu’il a investi.

Mutualisation des risques et des aléas

Il s’agit d’un placement qui regroupe plusieurs dizaines de millier d’épargnants et plusieurs dizaines d’immeubles. Cela permet donc de protéger son investissement des dégradations diverses ainsi que les loyers. L’investisseur possède une partie de 5 à 1 000 immeubles.

Rentabilité et modularité

Le rendement des SCPI non fiscales est entre 5 et 6 %. Pour contrer la fiscalité plutôt lourde des SCPI, vous pouvez soit les prendre à crédit, soit en nue-propriété, soit les mettre dans l’assurance vie pour en avoir la fiscalité allégée. Vous pouvez aussi prendre des SCPI fiscalisées à l’étranger qui auront un impôt beaucoup plus faible et pas de prélèvements sociaux. On passe donc environ de 5% de rendement brut à 4 % de rendement net au lieu de 2,5 % net.

Protection contre les logements vides

Le fait de posséder 5 à 1 000 immeubles protège des accidents de loyers impayés. Vous diluez le risque de non-paiement des loyers car vous avez entre 5 et 1 000 locataires différents.

Étranger

Vous pouvez acheter des SCPI qui investissent à l’étranger (surtout Allemagne / évitez les logements de particuliers et ne prenez que du logement de bureau et de magasins à l’étranger). Cela vous permet de diversifier tout en conservant vos droits et le droit français mais avec la fiscalité allemande bien plus basse qu’en France.

Les avantages de la fiscalité étrangère dans l’innovation

• Les revenus de source étrangère sont soumis à l’impôt du pays de localisation de l’immeuble, prélevé à la source.
• Pas de prélèvements sociaux (15,5 % en France) sur les revenus de sources étrangères.
• Les conventions internationales prévoient : Les revenus de source étrangère entrent dans le calcul du taux moyen d’imposition. En pratique, ces revenus sont imposés en France à un taux égal à la différence entre le taux marginal d’imposition et le taux moyen d’imposition.

Remarque : À un taux de distribution équivalent, le taux net de fiscalité d’une SCPI investie en Europe est donc supérieur au taux net de fiscalité d’une SCPI investie à 100 % en France.

Exemple avec une TMI à 30 % :

• Un client a un revenu impossible de 90 000 € et 2 parts fiscales.
• Le revenu imposable par part est de 45 000 €.
• (26 070 – 10 225) * 11% + (45 000 – 26 070) * 30% = 1 743 + 5 679 = 7 422 € par part soit 14 844 € d’impôts.
• Le taux moyen est donc de 14 844 / 90 000 = 16,49%

Étape n°1 :

• 10 000 € de revenus allemands.
• Nouveau revenu net imposable : 100 000 €
• Augmentation du montant d’impôt de 10 000 * 30% = 3 000 €
• Nouveau montant d’imposition : 17 844 €
• Nouveau taux moyen : 17,84 %

Étape n°2 :

• Les revenus Allemands donnent un crédit d’impôt : Crédit d’impôt = base imposable allemande * taux moyen d’imposition.
• 17,84% * 10 000 = 1 784 €
• En conclusion, l’imposition en France des revenus Allemands = 3 000 – 1 784 = 1 216 € donc les revenus allemands ont été imposés à 12,16% d’imposition.

Étape n°3 :

• Pas de prélèvements sociaux.
• Sur 10 000 €, de revenus fonciers Français, vous auriez payés 4 720 € d’impôts. Avec des revenus Allemands, vous payez 1 216 € d’impôts.

OPCI et la fiscalité du loueur meublé

L’OPCI est un Organisme de Placement collectif immobilier. Il permet aux investisseurs, professionnels ou particuliers, de placer leur argent dans de l’immobilier non côté. Ce placement est géré par une société de gestion de portefeuille privé agréée par l’autorité des marchés financiers (AMF). Les OPCI gèrent majoritairement du patrimoine immobilier et distribuent des loyers et les plus-values aux investisseurs en fonction des parts qu’ils détiennent.

Risques mutualisés

Comme la SCPI, le regroupement des épargnants et la détention d’un patrimoine important d’appartements et d’immeubles permet de protéger les investisseurs des aléas économiques et géographiques.

Diversifiant

Très rarement proposés, il existe des modèles comme les SCPI qui détiennent du meublé et dont les revenus sont destinés à être souvent fiscalisés en micro-BIC, supportant donc un abattement de 50% sur les loyers.

Rentabilité

Le rendement des OPCI est entre 3 et 5 % net.

Logements vacants

Détenir plusieurs 100 aines d’immeubles ou d’appartements, avoir des baux commerciaux de 3-6-9 ans avec des professionnels vous protège des accidents de loyers impayés. Le fait d’avoir plusieurs centaines de locataires permet la dilution du risque de défaut.

Les revenus des locations meublées sont beaucoup plus faiblement imposés que les revenus fonciers et l’abattement est de 50% au lieu de 30%.

Si vous possédez déjà du loueur meublé en propre, vous pouvez gommer vos loyers de l’OPCI sur l’amortissement de vos autres biens en meublé et avoir une fiscalité proche de zéro.

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