Immobilier

Dans chacun de vos investissements, je vous propose une accompagnement sur mesure. Découvrez mes recommandations lorsqu’il s’agit d’investir dans la pierre. Les dispositifs LMNP et LMP, la loi Malraux et Déficit Foncier, l’Achat et la Vente de vos biens, la loi PINEL, la Nue-Propriété et le Viager. Découvrez comment investir efficacement dans l’immobilier grâce aux conseils d’un expert en gestion de patrimoine à Nancy.

L’investissement en LMNP et LMP

La Location Meublée Non Professionnelle et la Location Meublée Professionnelle sont des régimes fiscaux qui existent depuis 1949. Ils sont destinés aux investisseurs qui mettent en location des biens meublés (appartements, maisons, chambres). Les entreprises qui louent des logements meublés peuvent parfois aussi s’approcher de ces régimes fiscaux avantageux.

Comment bénéficier du statut LMNP ?

Pour bénéficier du statut LMNP, l’investisseur doit acheter un bien meublé comportant des services précis lui conférant son éligibilité. La résidence dont le LMNP fait partie doit proposer 3 des 4 services suivants :

1. Fourniture de linge de maison
2. Nettoyage des locaux
3. Accueil de la clientèle
4. Service de petit déjeuner

Les recettes des locations meublées doivent être inférieures ou égales à 23 000 €.

Les recettes des locations meublées doivent représenter moins de 50% des revenus globaux.

Le bien immobilier doit obligatoirement être loué pendant au moins 9 ans par un exploitant professionnel. Il faut louer 20 ans la location meublée pour conserver la TVA en cas d’achat Hors Taxes (9 ans si vous trouvez un acheteur qui conserve le bail commercial en l’état).

Avantages du statut de LMNP

Les loyers font partie de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans laquelle les charges provenant de cette activité sont déductibles et peuvent s’imputer aux loyers. Charges déductibles :

• Les intérêts d’emprunts
• Les frais de notaire
• La taxe foncière
• La taxe d’habitation
• Les assurances
• Les travaux de réparation
• L’amortissement du bien (sauf si Censi Bouvard)
• L’amortissement des travaux

A terme, vous pouvez opter pour le micro BIC avec un abattement de 50 % plafonné à des revenus de 32 900 € maximum alors que le micro foncier n’a un abattement que de 30 % sur 15 000 € maximum.

Le statut LMNP vous permet aussi de récupérer la TVA à 20 % et de bénéficier :

• Soit de la réduction Censi Bouvard à 11 %, dans la mesure où c’est une résidence de service et que vous confiez la gestion du bien à un exploitant professionnel.
• Soit d’amortir l’ensemble du logement sur vos revenus. En cas de Censi Bouvard, vous ne pouvez amortir le bien.

La gestion de votre bien immobilier est confiée à un exploitant et un comptable s’occupera de la déclaration. Un comptable coûte en moyenne 200€ à 300 € HT/an. Sa prestation est déductible des loyers. De plus, mes baux commerciaux durent de 9 à 12 ans et vous sécurise. Vous percevez les loyers même si le bien n’est pas occupé. C’est l’avantage du bail commercial.

Comment bénéficier du statut LMP ?

• Inscription obligatoire au registre du commerce des sociétés en qualité de Loueur en Meublé Professionnel.
• Les recettes doivent être supérieures ou égales à 23 000€ par an.
• Les recettes doivent représenter 50 % minimum des revenus totaux.

Les avantages du statut LMP

1. Une imputation des déficits fiscaux générés par : les intérêts d’emprunt, les assurances (ADI), les charges locatives et liées à l’acquisition, et les taxes foncières sur le revenu global.
2. Une exonération de la plus-value au-delà de la 5^ème année si vos recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €.
3. Une exonération pendant 2 ans de la taxe foncière dans le neuf.
4. Une exonération de l’ISF possible 2 conditions remplies : si plus de 23 000 € de recette et si cela représente plus de la moitié de ses revenus.
5. Avantage à la transmission de son patrimoine. Les droits peuvent même être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens sous plusieurs conditions.

La Loi Malraux et le Déficit Foncier

Votée en 1962 et réformée en 2009, la loi Malraux a pour objectif la réhabilitation des centres-villes. Une réduction d’impôt encourage les propriétaires à restaurer leurs immeubles historiques (Strasbourg, Vieux Paris, Vieux Lyon, Lille, Nantes, Bordeaux, Toulouse…). Toute personne physique fiscalement domiciliée en France peut en bénéficier. Ce dispositif est également ouvert aux associés de société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR ou SCI transparente) et aux souscripteurs de parts de SCPI.

Comment bénéficier de la Loi Malraux ?

• Le programme de rénovation doit concerner la totalité de l’immeuble.
• La réalisation des travaux ne doit pas s’étaler sur une période supérieure à 3ans.
• Vous devez prendre l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de 9 ans.
• La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux
• La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

Les avantages de la Loi Malraux

• L’avantage fiscal porte sur le montant des travaux réalisés, et non sur le prix d’acquisition du bien. Le montant des dépenses éligibles servant de base de calcul à la réduction d’impôt est retenu dans la limite annuelle de 100.000 €.
• Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 30 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ;
• La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux, sans pouvoir excéder 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.

Exemple avec 50 000€ de Foncier et 150 000 € de Travaux :

• Travaux réalisés sur la 1^ère année : La réduction Malraux est de 30 000 €
• Travaux réalisés sur la 2^ème année : La réduction Malraux est de 15 000 €
• Le gain est de 45 000 € de réduction d’impôt.

Les inconvénients de la Loi Malraux

1. L’investissement ne peut porter que sur une opération groupée de restauration complète d’un immeuble situé dans certains secteurs sauvegardés.
2. Ce sont des produits rares qui demandent une expertise complète par un professionnel en gestion de patrimoine.

Pourquoi choisir le Déficit Foncier plutôt que la Loi Malraux ?

Le déficit foncier est beaucoup moins restrictif que la loi Malraux. Il peut être réalisée dans n’importe quel secteur géographique du pays et ne supporte aucun plafond fiscal. De plus, il est reportable sur les 10 prochaines années.

Néanmoins, sa puissance va dépendre de deux choses primordiales : il faut que vous ayez une forte tranche marginale d’imposition et/ou que vous soyez déjà propriétaire d’immeubles ou d’appartements avec un bénéfice foncier conséquent car vous ne pouvez gommer fiscalement que des revenus fonciers et uniquement une seule fois 10 700 € de vos revenus du travail.

Exemple avec 50 000 € de Foncier et 150 000 € de Travaux :

• Votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition) : 41 %
• Vous avez 100 000 € de bénéfices locatifs imposés à 41 % + les prélèvements sociaux à 17,2 %
• Le gain est de 87 300 € de réduction d’impôt.

Pour bien sélectionner le bien immobilier et bien choisir votre stratégie d’investissement et de réduction d’impôt, il est important de voir un expert en gestion de patrimoine.

La Nue-Propriété

La technique d’investissement en nue-propriété permet à l’investisseur d’acheter un bien jusqu’à 40 % en dessous de sa valeur marchande en acceptant de ne pas toucher les loyers pendant une période prédéfinie. Pour pouvoir réaliser ce montage, le propriétaire donne l’usage et la location à une tierce personne : bailleur social ou particulier.

Les avantages de la Nue-Propriété

1. Une exonération de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Le Nu-Propriétaire n’est pas redevable de l’IFI, seul l’usufruitier (celui qui a les loyers) l’est.
2. Vous achetez un bien à 60 % de la valeur.
3. Vous ne payez pas de charges locatives ni de taxes foncières pendant la durée de la location.
4. Vous en devenez plein propriétaire et commencez à toucher les loyers au bout de 15 ou 20 ans suivant les accords passés avec les loueurs.

La Réduction d’Impôt PINEL

Le propriétaire loue pour une durée de 6 ou 9 ans au choix, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôt est croissante et répartie de façon homogène sur la période de location. Il y a deux plafonds à la réduction d’impôt : 300 000 € d’investissement et 5 500 € par m² de surface habitable. L’avantage fiscal : 12% du prix d’achat du bien sur six ans, 18% sur neuf ans, avec une déduction complémentaire en cas de prorogation de l’engagement.

N’oubliez jamais que les autres plafonnements d’imposition sur le revenu s’ajoutent à ces plafonnements. Voyez un spécialiste en gestion de patrimoine pour vérifier que vous n’êtes pas déjà au plafond.

Le Dispositif COSSE

La location doit se faire dans le cadre d’une convention Anah. Vous devez donc respecter des plafonds de loyer fixés par décret et de ressources pour le locataire comme c’est déjà le cas pour la loi PINEL. Ici, nous parlons de décret à la localisation et d’affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.

Les taux de réduction d’impôts sur les loyers perçus : 15 % pour le logement affecté à la location intermédiaire ; 35 % pour le logement affecté à la location sociale. Si vous passez par une association, vous pouvez passer à 20 % (intermédiaire) jusqu’à 65 % (pour la location très sociale).

Le Dispositif Denormandie

Le Dispositif Denormandie est un dispositif fiscal pour les primo investisseurs ne pouvant pas réaliser le loueur en meublé ni le déficit foncier ou étant déjà en possession de biens immobiliers mais n’étant pas dans de hautes tranches d’imposition. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut réaliser au moins 25 % du coût total de l’opération en travaux d’amélioration. Il faut soit : créer de l’habitation nouvelle, soit améliorer la performance énergétique de 30 %, ou représenter des travaux comme :

• murs
• fenêtres
• toiture,
• chaudières
• autres

Le calcul de réduction d’impôt est équivalent à celui de la loi PINEL : 6 ans à 12 % de réduction d’impôts, 9 ans à 18 % et 12 ans à 21 %.

La Loi Girardin Immobilière

La loi Girardin immobilière est un dispositif fiscal. Il est permis par l’achat ou de la construction d’un logement neuf en Outre-Mer. La réduction d’impôts est variable et dépend de la nature de l’investissement. En 2022, le taux de la réduction d’impôts est de 40 % dans le secteur libre et 50 % dans le secteur intermédiaire dans les îles ultramarines. Le logement doit être mis en location nue pendant 5 ou 6 ans avec des loyers libres ou plafonnés pour le secteur intermédiaire.

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