Crowdfunding

Le crowdfunding, aussi appelé financement participatif, est en plein essor comme option de financement possible pour les entreprises. Ce canal de financement peut aider à mobiliser des fonds pour des investissements à court, moyen et long terme (1 à 3 ans).

Cependant, cela peut être risqué pour les investisseurs. C’est pourquoi l’AMF (en collaboration avec l’ACPR, le ministère de l’Économie et des Finances et l’Association « Crowdfunding ») a créé un cadre réglementaire destiné à faciliter le financement participatif tout en protégeant les investisseurs particuliers et professionnels.

Qu’est-ce que le crowdfunding ?

Il n’y a pas de définition légale du crowdfunding. Le concept de financement participatif fait référence à la collecte de fonds (généralement de petites sommes) sur internet ou via des professionnels de l’investissement (conseillers en gestion de patrimoine par exemple) pour financer un projet spécifique. Les projets financés peuvent être de différentes natures : artistique avec la peinture ou la littérature ou la musique, humanitaire, sociale ou entrepreneuriale. C’est le côté entrepreneurial et spécifiquement l’immobilier que nous ciblerons à Nancy Gestion de Patrimoine.

Le financement participatif recouvre de nombreuses formes de financement, telles que les dons rémunérés ou non, les prêts rémunérés ou non, ou encore les souscriptions à des titres financiers (en capital ou en dette).

Quel cadre réglemente du crowdfunding ?

En février 2014, les organes de tutelle de la finance ont proposé un cadre habilitant spécifique au financement participatif, tout en assurant la protection des investisseurs. La France est devenue un des pays les plus avancés en matière de régulation du financement participatif.

Outre la réglementation applicable aux plateformes souhaitant utiliser un « passeport » de service d’investissement européen, le nouveau cadre réglementaire national crée deux régimes distincts pour le prêt et la souscription de titres financiers. Ce nouveau cadre est entré en vigueur le 1er octobre 2014.

Quel est le rôle du CGPI dans une opération de crowdfunding ?

Comme pour tous les investissements, le rôle principal du CGPI (Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant) est l’arbitrage et la sélection des produits. C’est son expérience et son expertise qui vont vous servir comme une sécurité supplémentaire avant tout investissement. Pour rappel, le CGPI, pour les investissements immobilier et crowdfunding ne vous coûte rien. C’est le professionnel, créateur du produit, qui lui reverse une partie de sa propre commission qu’il aurait conservé en totalité si vous aviez travaillé en direct avec lui. Il est donc inutile de passer en direct, sauf à perdre un échelon de sécurité et de savoir-faire.

Exemple de crowdfunding

Depuis plus de 15 ans, un groupe réalise avec succès des opérations d’envergure à forte valeur ajoutée sur le territoire national. Les projets menés par le Groupe sont très variés et portent sur la construction et l’aménagement de galeries, de commerces de pieds d’immeuble ou encore de lieux mixtes commerce-logements.

L’ensemble des opérations réalisées sont adaptées en fonction des impacts environnementaux et sociaux. La stratégie du groupe, menée par son président, s’inscrit dans la valorisation de terrains en pleine propriété à l’aide d’une gestion responsable et durable. L’innovation et l’anticipation des modes de consommation ont une place importante dans la conception et la réalisation des opérations du groupe.

Cette émission d’obligations porte sur le financement des travaux à réaliser dans le cadre de son opération située à XXX.

L’opération consiste en la restructuration et l’extension d’un ancien corps de ferme au cœur d’un domaine agricole de plus de 100 hectares détenus par le Groupe. Le Groupe a pour projet la restructuration et l’extension des bâtiments existants afin d’y construire un complexe hôtelier 4* réparti sur 5 bâtiments, comprenant 82 chambres, 2 restaurants, SPA et piscines, cinémathèque etc.

Le complexe comprenant les nouvelles constructions atteindra une SDP globale d’environ 4.115 m² après achèvement. Le groupe a pour objectif de garder l’actif en patrimoine et a d’ores et déjà signé un bail en l’état futur d’achèvement avec le futur exploitant pour une durée de 15 ans dont 12 ans fermes.

La société souhaite lever 4.000.000 € pour financer la deuxième partie des travaux à réaliser dans le cadre de cette opération, par l‘émission d’un emprunt obligataire à un taux d’intérêt de 4,0% par an versé trimestriellement sur une durée de 36 mois maximum.

Quels sont les risques ?

Illiquidité de l’investissement durant la vie de l’opération,
Risque de dépassement de la durée d’investissement,
Risque de perte en capital,
Risques liés aux actifs immobiliers : l’équilibre économique du projet est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commercialisation d’actifs immobiliers.

Avant tout investissement, il est important de vérifier que celui-ci est adapté à votre situation patrimoniale.

Les risques maîtrisés par le projet et votre conseiller en gestion de patrimoine (CGP) :

Etude de marché de votre CGP ;
Zonage et étude foncière de votre CGP ;
Analyse et expérience de votre CGP avec le fournisseur du produit et les sociétés (opérateurs) qui demandent des fonds ;
Opérateur expérimenté et reconnu ;
Bilans comptables et financiers de l’opérateur ;
Pré-vente partielle ou totale du projet ;
Pré-commercialisation locative avancée.

De quoi se compose la fiscalité du crowdfunding ?

La fiscalité applicable est celle des revenus de capitaux mobiliers. Depuis le 1^er janvier 2018, la fiscalité des intérêts liés à l’investissement en financement participatif (crowdfunding) immobilier est passé à un taux fixe unique de 30% conformément à la loi relative au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou flat tax, votée le 21 décembre 2017. Ce taux à 30% est composé de 17,2% de prélèvements sociaux et de 12,8% d’impôts sur le revenu.

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