Crédit

Comment obtenir un crédit ? Combien coûte un crédit obtenu grâce à un CGPI ? Comment fonctionnent les prêts immobiliers classiques ? Quelles sont nos astuces pour obtenir un Crédit ? Quels sont les différents types de prêts ?

Comment obtenir un crédit ?

Votre projet est défini ? Votre banque vous fait une offre de financement et vous souhaitez faire jouer la concurrence ? Prenez rendez-vous avec Nancy Gestion Patrimoine pour demander conseil. Nous allons élaborer un dossier de financement et vous proposer un maximum d’offres de crédits locales.

Documents à fournir pour votre dossier de crédit : 

• Une fiche de renseignements à remplir avec nous
• Votre Carte Nationale d’Identité
• Les extraits de compte des 3 derniers mois
• Pour les prêts personnels :
  • Vos 3 derniers bulletins de salaires et votre contrat de travail
• Pour les prêts professionnels :
  • Votre prévisionnel réalisé par votre comptable ou nos comptables
  • Vos statuts de sociétés
  • Votre K-Bis

Lors de la création du dossier, nous déterminons ensemble les aspects positifs de votre candidature car, aujourd’hui encore plus qu’avant, les établissements bancaires sont des entreprises commerciales. Le conseiller en charge de votre dossier, a surtout l’obligation d’évaluer le risque de défaut de paiement que vous représentez pour sa banque.

Notre métier est de bâtir votre « Projet d’investissement » basé sur les chiffres concrets de votre situation financière puis de brosser un tableau positif de votre personnalité, de vos ambitions personnelles et professionnelles.

Un bon crédit est très souvent le fruit d’une bonne négociation ! Pour bien négocier, il faut avoir un dossier solide et être préparé.

Mettons toutes les chances de votre côté, faites confiance à notre expertise et à notre expérience pour vous aider à constituer un dossier solide, car nous connaissons parfaitement les attentes et besoins des organismes bancaires et de leurs conseillers. 

Il nous sera plus aisé de négocier, pour vous, un bon taux, une bonne assurance de prêt, voir des remises sur toute la multitude de frais bancaires, si votre dossier est jugé bon et attractif.

Le dossier complet, nous contactons toutes les banques pour trouver la meilleure offre. Notre marge de négociation dépend de l’intérêt que vous représentez pour la banque et donc sur la qualité du « Projet d’investissement » que nous aurons bâti ensemble. Dès l’arrivée des offres, vous choisissez la meilleure et nous allons ensemble rencontrer le banquier pour finaliser l’offre de prêt. L’offre de la banque est transmise par courrier et vous disposez, dès réception, d’un délai de réflexion appelé « délai Scrivener » et de 11 jours entiers. Pour rappel, Nancy Gestion Patrimoine, ne se rémunère qu’au succès.

Combien coûte un Crédit obtenu grâce à un CGPI ?

Lors du premier rendez-vous découverte, nous définissons ensemble vos objectifs ainsi que les différents paramètres de votre situation. Nous signons ensemble un mandat de recherche, mentionnant ces objectifs et sur lequel figureront les honoraires, qui seront inclus par la banque ou l’établissement financier prêteur dans le calcul du Taux Effectif Global (TEG).

• Crédit immobilier aux particuliers (Résidences principale, secondaire ou locative) : 2% du montant total du financement (minimum : 950 €)
• Crédit immobilier aux professionnels (Entreprises, fond de commerce, stock, SCI) : 2,5% du montant total du financement (minimum : 950 €)
• Rachat de crédit immobilier seul : 2% du montant total du financement (minimum : 950 €)

Les honoraires s’entendent sur le montant total des financements sollicités.

Sans engagements de votre part, nous vous trouvons un crédit, alors seulement les honoraires sont dûs.

Prêt pour les Particuliers : 

Deux catégories du crédit aux particuliers sont prévues :

• Les crédits immobiliers
• Les crédits personnels

Nos spécialités : vos prêts immobiliers / votre délégation d’assurance

Comment fonctionnent les prêts immobiliers classiques ?

Les prêts immobiliers classiques sont proposés par l’ensemble des établissements financiers présents en France, sans conditions de ressource, ni contraintes géographiques.

Ils suivent les réglementations du code de la consommation. Le taux d’usure (taux maximum d’un prêt) ainsi que le taux d’endettement qui pourraient mettre en danger le consommateur sont définit par l’état.

Les prêts immobiliers classiques vous permettent d’acquérir aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, un logement, un terrain à bâtir, mais aussi de financer des travaux d’amélioration ou de rénovation à partir de 75k€.

Prêt Professionnel

Le prêt professionnel est un type de prêt qui s’adresse uniquement aux entreprises / sociétés. Il faut donc détenir un Kbis. Par entreprise, il faut comprendre la liste des entités suivantes : 

• Les entreprises de forme sociétaire (personne morale): SA, SAS(u), SARL(u), SCI, les associations, les fondations, etc.
• Les entreprises de forme individuelle : auto-entrepreneur, entreprise individuelle, artisans, commerçants, agriculteurs et professions libérales :
  • Commercial
  • Infirmier
  • Médecin
  • Avocat
  • Notaire
  • Pharmacien
  • Expert-comptable
  • Opticien
  • Architecte
  • Promoteur local
  • Huissier
  • Etc etc,…

Le prêt professionnel répond à des besoins de financement de l’entreprise :

• Un prêt en équipement : Lorsque vous souhaitez financer un véhicule en LOA (location avec option d’achat) ou LLD (location longue durée). Le crédit amortissable, en plus de permettre de financer les voitures, peut financer des machines, du matériel divers ou des bêtes nécessaires à l’exploitation industrielle ou agricole.

Conseil de Nancy Gestion Patrimoine : Un crédit classique est toujours préférable au crédit-bail ou à la location financière qui souvent contiennent des clauses abusives proposées contractuellement par les loueurs / bailleurs. 

• Un prêt immobilier : Lorsque vous souhaitez financer des locaux, des entrepôts et des terrains nécessaires à l’activité, mais aussi des opérations immobilières ayant pour objet l’investissement ou la défiscalisation.

Conseil de Nancy Gestion Patrimoine : Dans les opérations d’achat des murs d’une société, il est préférable de créer une SCI plutôt que de détenir les murs de sa société dans la société en elle-même. Ainsi vous créez des charges de société via la création de loyers durant toute la détention puis la revente des murs peut se faire indépendamment de celle des murs.

• Un prêt marchand de bien ou promoteur : Généralement à court terme et souvent destiné à financer l’acquisition immobilière d’une SCVV ou société civile de construction vente, ce prêt est conditionné par un apport compris entre 10 et 25 % de la somme totale à financer pour le projet.

• Un prêt achat de fonds de commerce : Généralement sur une durée moyenne, ce prêt a pour objet l’achat d’un fonds de commerce ou d’une société détenant un fonds de commerce. 

Conseil de Nancy Gestion Patrimoine : Pour des raisons de coût, il est recommandé, de demander le nantissement du fonds de commerce plutôt qu’une garantie ou hypothèque sur un bien. Il sera souvent demandé en complément de cette garantie, le cautionnement personnel. A éviter quand c’est « rarement » possible.

• Un prêt de financement de trésorerie : Habituellement destiné à financer une augmentation de capital, une reprise de parts sociales ou d’actions normale ou via des LBO ou LBI (Leverage Buy Out / In) ou un besoin en fonds de roulement. 

Conseil de Nancy Gestion Patrimoine : Pour le fond de roulement est proposé un système nommé affacturage, permettant de mettre en place une ligne de financement plus souple et non plafonnée. 

Nos spécialités

• L’immobilier professionnel :
• Les fonds de commerce :
• L’acquisition de sociétés (parts ou actions) :

Quelles sont nos astuces pour obtenir un Crédit ?

Ayez un apport personnel

Mettre du cash dans sa propre entreprise, c’est s’engager personnellement et croire à son projet. C’est un geste fort pour l’établissement de prêt que vous sollicitez pour souscrire un prêt. Cela démontre de votre implication. Si vous ne prenez pas de risque dans votre projet, pourquoi la banque le ferait ? 

Le Conseil de votre Expert en Gestion de Patrimoine : Vous souhaitez créer une société ? Alors mettez de l’argent de côté !!

Constituez-vous un bon dossier

Offrez au futur prêteur, une vision précise et professionnelle de vos objectifs en créant un « business plan » sérieux et chiffré. Faire appel à un expert-comptable et à un avocat sont un plus. Cela démontre que c’est un projet mature. Votre dossier doit être à minima composé de :

• La carte nationale d’identité du dirigeant
• L’extrait Kbis de la société et/ou les statuts
• Le prévisionnel ou les derniers bilans
• Un justificatif de domiciliation
• Les relevés de comptes

Conseil : Lors de la création de votre entreprise, les établissements financiers sont en droit de demander des garanties ou cautions supplémentaires à l’octroi d’un prêt. Soyez très vigilants, consultez et analysez l’ensemble de ces garanties. Faites-vous les expliquer par un professionnel car elles sont généralement prévues pour protéger la banque et sont parfois en votre défaveur.

Préparez-vous à l’entretien avec votre Banquier

Comme tout entretien de type commercial, il est important de respecter quelques règles simples : 

• Avoir un dossier complet. 
• Une tenue vestimentaire et un comportement adéquat.
• Préparer ses arguments et leur déroulé
• Négocier son IRA (indemnité de remboursement anticipé) : 

Les banques peuvent librement imposer contractuellement leurs indemnités de remboursement anticipé. Ses indemnités peuvent atteindre plus de 10 % du capital restant dû. Il est donc important de négocier cette indemnité.

Optez pour une délégation d’assurance

Depuis le 1^er septembre 2010, les banques ne peuvent plus imposer leur contrat d’assurance groupe ni faire varier le taux de crédit si vous n’y adhérez pas. Vous êtes donc libre de choisir votre assureur. 

L’avantage de l’assurance emprunteur des assureurs par rapports aux assurances groupes des banques : La récupération de la participation aux bénéfices. En effet, à la fin de chaque année, si le risque couvert par l’assurance ne s’est pas réalisé, la loi impose de reverser l’argent trop perçu. Les sommes représentent 40% de la prime dans le cas d’un prêt immobilier et 70% dans le cas d’un crédit à la consommation.

Peut-on résilier une assurance emprunteur communément appelée assurance décès invalidité ? L’article L.113-12 al.2 du code des assurances précise en effet que l’assuré a le droit de résilier son contrat chaque année « à l’expiration d’un délai d’un an, en envoyant une lettre recommandée à l’assureur au moins deux mois avant la date d’échéance. » + Jurisprudence : cours d’appel de Bordeaux et de Douai.

Garantissez les fonds

Un nantissement de fonds de commerce coûte environ 150 €. Il est préférable financièrement de nantir un fonds de commerce plutôt que de prendre d’autres garanties dont les frais peuvent atteindre plus de 2 000 € de frais.

Envisagez la Holding

Ce montage en société permettant la gestion des flux mais surtout de rationaliser et de mutualiser certaines fonctions communes aux différentes sociétés chapeautées. La Holding a donc comme fonction principale de détenir les prêts de ses filiales. Cela permet une négociation plus importante sur les taux / garanties car la capacité de caution de la holding est plus importante que celle d’une de ses filiales.

Quels sont les différents types de prêts ?

Le prêt à taux fixe

Sécurisant et invariable, le taux fixe vous assure un taux initial qui restera le même pour toute la durée du prêt. Quelles que soient les modifications de taux dans le futur, votre taux n’en sera jamais affecté. Vos échéances mensuelles comme la durée totale de votre crédit sont connues et ne pourront fluctuer.

Il existe des prêts à taux fixe avec possibilité de moduler les mensualités : La baisse ou l’augmentation de vos échéances mensuelles entrainant logiquement une augmentation ou baisse de la durée et du coût de ce même crédit.

Le Conseil de votre Expert en Gestion de Patrimoine : En période de taux faibles, n’hésitez pas à prendre un taux fixe, vous vous en féliciterez quand les taux remonteront.

Le prêt à taux variable

Le crédit à taux variable (ou révisable) a capacité à varier selon l’indice proposé par la banque et décrit dans l’offre de prêt. Traditionnellement plus attractif que le taux fixe, il varie à la hausse ou à la baisse selon une fréquence généralement annuelle. 

L’indice le plus fréquemment choisi est l’EURIBOR. Cet indice correspond à la moyenne des taux offerts par un panel des 57 plus grandes banques européennes pour leurs opérations d’échanges.

Le Conseil de votre Expert en Gestion de Patrimoine : En période de taux hauts, n’hésitez pas à prendre un taux variable, vous vous en féliciterez quand les taux baisseront.

Le prêt « hybride » ou taux variable capé

Situé entre les taux fixes et les taux variables en termes d’attractivité de taux, le prêt à taux « capés » vous offre une version hybride des deux taux précédemment présentés. Capé signifie que la variation du taux est cantonnée à la hausse ou à la baisse par une amplitude déterminée dans l’offre de prêt.

Ce plafonnement vous évite des mensualités trop fortes en cas de hausse des taux de crédit ou des pertes trop importantes pour la banque, en cas de baisse des taux. Le « cap » est fixé par contrat. 

En général les crédits à taux variables capés évoluent autour du taux proposé, dans l’écart à +1 ou -1 % voir +2 à -2 %.

Le Conseil de votre Expert en Gestion de Patrimoine : En période de taux moyens, n’hésitez pas à prendre un taux variable capé. Si possible capé sur la hausse et non capé sur la baisse.

Le prêt relais

Le prêt relais s’adresse aux propriétaires souhaitant acheter un bien immobilier par le crédit avant d’avoir vendu leur ancienne résidence principale qui, elle aussi, n’est pas entièrement remboursée.

Le prêt relais a justement pour objectif de vous donner le temps de mener et boucler ces deux opérations distinctes sur 2 ans maximum sans être pris en compte dans votre taux d’endettement. 

Le Conseil de Nancy Gestion Patrimoine : Mener ces 2 opérations de front (vente et achat) nécessite une bonne analyse du bien immobilier à vendre, car vous pourriez vous retrouver en difficulté si la vente tarde trop.

Assurance de prêt ou Assurance emprunteur ou Assurance Décès Invalidité

Cette assurance est quasi obligatoire dans le cadre de l’obtention de votre prêt immobilier, elle permet de vous assurer durant toute la durée du crédit et parer aux principaux aléas de la vie.

Seul ou avec un co-emprunteur, l’ADI doit couvrir au minimum 100% de la somme engagée par la banque. 

Son taux varie selon les critères d’âge, de sexe, votre état de santé, si vous êtes fumeur ou non, ainsi que les risques encourus au travail ou lors de vos loisirs. Ce sont autant de paramètres susceptibles de faire varier le taux de votre assurance de prêt.

Des garanties diverses et personnalisées vous seront proposées qui surchargeront le coût mensuel de celle-ci mais élargiront d’autant la couverture des sinistres.

Un refus de la banque est toujours possible, à l’instar de votre recherche d’un taux de crédit, il est important de soigner son dossier.

Conseil : la banque vous offrant un taux de crédit très compétitif se rattrape souvent sur le montant de l’assurance de crédit. Faite jouer la concurrence en exigeant une délégation d’assurance pour éventuellement la faire ailleurs. 

Depuis le 1^er septembre 2010, les banques ne peuvent plus vous imposer leur contrat d’assurance de groupe et utiliser le taux de crédit pour faire pression sur votre décision. Aujourd’hui, l’offre d’assurance emprunteur est pléthorique. Chaque assureur ayant sa spécialité, à savoir ses cibles, nous vous permettrons de trouver celle qui vous conviendra le mieux.

L’objectif est de trouver la moins chère offrant un maximum de garanties. Crédit Strasbourg, s’engage également à vous trouver la meilleure assurance selon votre profil et vos besoins. Un droit de résiliation annuelle (à la date anniversaire) de votre assurance emprunteur a également été mis à votre disposition par le législateur. 

Prêts et Trésorerie d’investissement

Rappelons qu’ils servent à financer tous types de besoins professionnels. Les prêts sont généralement remboursables mensuellement et plus rarement trimestriellement. Les prêts se font sur des durées de 2 à 7 ans en fonction de la nature du bien à financer. Il n’y a que les biens immeubles professionnels qui peuvent aller jusqu’à 15 à 20 ans.

Les classes de besoins professionnels :

• Corporels : matériel, véhicule, ordinateur, …
• Incorporels : financement du fonds de roulement, financement de licence, brevet, …

Remarque : Attention, la banque refuse souvent de financer la TVA sur les biens que vous achetez. Il faut que vous provisionniez son montant pour pouvoir l’avancer lors de l’achat. Vous récupérez cette avance sur votre prochaine déclaration de TVA.

Les avantages des prêts d’investissements corporels :

• Financer jusqu’à 100% du HT de votre bien ou besoin afin de ne pas consommer la totalité de votre trésorerie.
• Synchroniser la durée du remboursement de votre prêt sur la durée de l’amortissement fiscal et comptable de l’objet financé.
• Déduire les intérêts d’emprunt générés par le prêt. 
• Placer votre trésorerie à un taux intéressant plutôt que d’acheter l’objet sans financement. Les taux d’épargne sont en 2014/2015 plus hauts que les taux de prêt.

Le dossier de prêt corporel :

Lorsque vous décidez de faire un emprunt professionnel, vous devrez vous présenter et présenter un dossier complet comprenant :

• Le devis ou la facture du matériel,
• Votre dernier bilan comptable et compte de résultat,
• Votre plan de financement,
• Et être professionnel.

Le financement de trésorerie, l’incorporel :

Il est possible, dans le cycle de vie d’une entreprise, que de gros investissements soient réalisés en propre, que le paiement des impôts et taxes ou amendes soit très lourd, ou que des problèmes financiers passagés arrivent. Vous pouvez donc vouloir vous faire financer vos décalages de trésorerie engendrés lors de ses « à coups » financiers.

Ces décalages de trésorerie ne doivent pas affecter votre développement ainsi que vos objectifs. Certaines banques sont donc capables de vous octroyer un crédit de trésorerie sur une durée à déterminer.

Exemples de causes de décalages : 

• Paiement des charges URSSAF ou RSI
• Récupération d’un crédit de TVA retardé
• Renouvellement de stock
• Attente de paiements de clients, …

Nous évaluerons votre situation pour trouver ensemble une solution à votre problème de trésorerie.

Le Crédit à Croissance Externe

​Il s’agit d’une alternative au crédit classique ainsi qu’aux banques par le capital investissement. Des « Business Angels » ou des fonds d’investissement généralistes ou dédiés à un secteur d’activité prennent, pour des durées limitées, des participations au capital de « sociétés non cotées » donc de vos sociétés.

Vous connaissez peut-être ces « véhicules » juridiques et financiers sous les termes de FCPI (fond commun de placement dans l’innovation) ou FCPR (fond commun de placement à risque) qui permettent de réaliser des économies d’impôts.

Ce mode de financement est courant lors des différentes étapes de la vie d’une société.

• Pendant sa création, lorsqu’il s’agit d’une startup avec de gros besoins financiers dès le démarrage, le capital investissement se nomme capital risque. 
• Le capital investissement se nomme capital développement lorsqu’il s’agit de sociétés solides et pérennes qui souhaitent se développer sur le long terme ou créer des filiales à l’étranger par exemple.
• Le dernier cycle de vie d’une société est représenté par le capital transmission. Par exemple, la cession d’une société à ses salariés ou à ses principaux dirigeants. Connues sous le terme de LBO, ces opérations de « capital transmission » reposent sur un montage juridico-financier qui permet au repreneur d’acquérir une société sans avoir à apporter la totalité des fonds nécessaires.

Le capital investissement n’est pas une source principale de financement mais doit être considéré comme un complément à d’autres modes de financement. Lorsque l’entreprise a atteint un taux d’endettement ou de fonds propres qui l’empêche de poursuivre sa croissance via le recours au crédit, elle se retrouve avec un besoin de fonds que seul le « capital développement » ou le financement mezzanine par certains fonds spécialisés lui permet de combler.

Ces fonds d’investissement permettent aussi au dirigeant de PME : 

• De sortir de son isolement
• De partager ses projets avec des spécialistes de la stratégie d’entreprise
• D’avoir une nouvelle approche financière sur les problématiques de croissance externe, de structuration de dette, de financement de l’innovation, etc.

Le capital investissement s’adresse principalement aux entreprises innovantes ou aux entreprises en bonne santé financière. Le chiffre d’affaires et le domaine d’activité ne constituent pas des critères déterminants. De nombreuses PME françaises accueillent ponctuellement des fonds d’investissement dans leur capital.

Conseil : Nous travaillons avec des fonds spécialisés en capital investissement qui pourront répondre à vos besoins au cours de la vie de votre entreprise.

Demandez conseil afin d’optimiser votre fiscalité.