Pourquoi Investir dans l’Immobilier ?

Investir dans l’Immobilier pour Protéger ses Proches

L’investissement locatif est rapidement rentabilisé (4 ans aujourd’hui) et permet de constituer un patrimoine à transmettre. En effet, il est financé par les économies d’impôt réalisées à l’aide de dispositifs fiscaux, par les loyers perçus et par un effort d’épargne. Il est important de savoir qu’en cas de décès ou d’invalidité, l’assurance décès invalidité, souscrite au moment de la signature du prêt immobilier, permet de ne pas transmettre la dette aux héritiers, elle prend en charge tous les remboursements et permet de transmettre un patrimoine net de créances.

Remarque : la nouvelle loi Pinel vous permet, en plus, de loger un membre de votre famille (enfants / parents) pendant la phase de défiscalisation s’il n’est pas dans votre foyer fiscal.

Investir dans l’Immobilier pour Réduire vos Impôts

Vous pouvez réduire vos impôts en investissant sur l’un des dispositifs fiscaux (loi Pinel, loi Duflot, loi Malraux, loi Censi-Bouvard, LMNP, LMP,…) qui ont pour vocation de promouvoir l’investissement immobilier en France.

Investir dans l’Immobilier pour se Constituer un Patrimoine

L’immobilier est un placement particulièrement intéressant qui vous permet de vous constituer un patrimoine, de réduire vos impôts avec des fonds presque nuls. C’est l’effet levier. Vous pouvez vous constituer un patrimoine plus vite et plus important en empruntant. Pour résumer, la banque vous permet, par le prêt immobilier, d’investir dans un bien qui vous coûte 2 % d’intérêts et réalise 4-8% de rendement. Vous ne faites pas juste 4-8 % de rendement sur l’argent que vous placez mais directement sur le bien total d’une valeur de 100 000 € ou plus.

Cet investissement vous permettra aussi, lors de la vente, de disposer d’un capital supplémentaire en cas d’achat d’une résidence principale plus grande ou d’une résidence secondaire.

Investir dans l’Immobilier pour Préparer votre retraite et compléter vos revenus

Investir dans l’immobilier locatif, sous diverses formes, donne un complément de revenu. Utiliser les dispositifs de la défiscalisation pour avoir une source de revenu permet d’avoir des loyers mensuels avec une fiscalité très faible, ce qui n’est pas le cas des loyers quand il n’y a pas de défiscalisation. Aujourd’hui, l’état taxe toute forme de revenus complémentaires à 30 % voir plus. Pour bénéficier pleinement des avantages de la défiscalisation, il faut bien choisir son programme immobilier : proximité des commodités, emplacement, logement BBC.

Remarque :

Nos investisseurs savent pertinemment que demain il n’y aura peut être pas de retraite. Rappelons que le système Madoff ou Ponzi est la base même des caisses de retraite, cela signifie que les entrants dans la vie active payent les sortants… On avance vers un énorme papy boom et une baisse du nombre d’entrants dans la vie active… cela laisse rêveur.

Les critères importants lors d’un investissement immobilier

Définir un budget,
Choisir un secteur porteur,
Étudier le marché,
Comparer les prix par secteur,
Ne pas voir pas trop grand,
Penser défiscalisation,
Trouver le financement approprié,
Mettre votre bien en gestion ou sélectionnez votre locataire,
Souscrire une garantie (si gestionnaire),

Comment investir dans l’immobilier :

Investir dans l’immobilier, c’est investir dans une ville donc sur un marché économique et financier. L’investisseur investit avec l’espoir d’un rendement futur (location). Plus de 60 % du rendement d’un investissement immobilier se réalise sur la location. Le gain d’impôt représente 10 à 20 % du rendement et l’effort d’épargne le reste. Il y a des reflexes à avoir pour bien investir.

Montant et levier : Avant d’investir, vous devez connaître votre montant d’investissement. Ce qui va déterminer le rendement de votre investissement, c’est l’effet de levier. Prenons un prêt à 2 % et faisons un rendement à 8 %, l’effet de levier est de 6 %. Vous avez gagné de l’argent sur de l’argent que vous n’avez pas et que la banque vous a prêté. C’est ceci l’effet de levier. Sur les marchés, l’effet de levier fonctionne encore mais pour un particulier, le dernier effet de levier légal est le crédit ou prêt immobilier.

Situation intuiti personnae : Une fois que vous avez déterminé le montant à investir en cash ou avec l’effet de levier du prêt, vous devez vous poser la question : qui va détenir votre bien dans la famille et comment. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un gestionnaire de patrimoine agréé qui vous donnera les astuces et vous aidera à choisir votre bien en fonction de votre profil économique et juridique (marié, pacsé, célibataire, disposant de SCI, de SARL, indépendant ou salarié).

Remarque : Pour choisir votre gestionnaire de patrimoine, n’hésitez pas à lui demander ses habilitations et ses diplômes. D’après les derniers classements du site SMBG qui recense les meilleurs masters et diplômes de 3^ème cycle en France, les meilleurs gestionnaires de patrimoine sont diplômés de Bordeaux (KEDGE-IMPI) ou de Clermont Ferrand (Université d’Auvergne).

Macro-localisation : Une fois que vous avez répondu à vos trois questions fondamentales : Pourquoi, Qui et Comment, vous devez vous concentrer sur où. Le bien doit impérativement être situé dans une ville avec un fort potentiel locatif, dynamique, avec une économie stable. Vous allez donc étudier la ville et son marché étudiant, son marché du travail, les perspectives d’ouvertures et les nouvelles économies qui fleurissent.

Remarque : C’est parfois un très mauvais calcul d’investir proche de chez soi. Imaginons un retournement économique dans la ville où vous avez votre résidence principale. Tout votre parc immobilier devient sinistré par la même occasion. Il y a 40 ou 50 ans, la question se posait beaucoup moins car il y avait une énorme inflation naturelle et une évolution du marché très positive. Aujourd’hui, faire de l’immobilier est devenu une science. Il ne suffit plus d’investir pour effectivement gagner de l’argent comme à l’époque. Nous pouvons comparer par la même occasion le fond en euro à plus de 5 % il y a 30 ans alors qu’aujourd’hui il peine à faire 2 %. Ne comparez jamais un système ancien et clos avec nos économies globalisées.

Micro-localisation : Lorsque vous avez pris la décision d’une ville en regardant tous les indicateurs économiques et sociaux, placez-vous dans la peau de votre investisseur et chercher les quartiers soit en devenir, soit les quartiers attractifs. Fuyez les quartiers trop populaires ou proche des cités, vous augmentez le risque de dégradation de votre logement, les risques d’impayés et le risque de perte de plus value. Si vous êtes quelqu’un de très prudent sur l’immobilier, achetez dans les endroits chics et huppés, vous aurez des loyers moins importants mais vous protéger votre capital investit et protéger encore plus votre immobilier d’un retournement du marché local.

Promoteur : Choisir un promoteur, c’est aussi choisir des prestations et des garanties. N’hésitez pas à vous renseigner sur les garanties ainsi que les prestations et à demander le descriptif technique. Gros promoteur est loin de vouloir dire mauvais. Plus un promoteur est gros et plus il est contrôlé par des audits d’états, les petits promoteurs sont beaucoup plus à regarder à la loupe quand vous faites un investissement car c’est chez eux que l’on trouve le meilleur comme le pire.

Plan : Le plan de votre investissement vous permet de vérifier sa localisation dans la résidence, son positionnement par rapport au sud, le nombre de m². N’hésitez surtout pas à en parler avec le professionnel pour qu’il vous conseille sur certains points de détails qui peuvent améliorer l’attractivité de votre logement pour une location future.

Investir dans l’Immobilier. Oui mais dans quoi ?

Investir dans une Maison ou un Appartement ?

Avantages et inconvénients d’une maison par rapport à un appartement :

Le délai de construction est inférieur pour les maisons : 12 mois contre 18 à 24 pour un appartement.
Les défauts de constructions sont souvent plus importants, car réalisés par des petites entreprises parfois peu scrupuleuses et moins réglementées que les gros promoteurs.
Les locataires d’une maison sont souvent des familles avec plusieurs enfants, donc plus stables : l’occupation d’une maison est de 5 ans en moyenne. Soit, pour le bailleur, la garantie de longues périodes d’occupation sans travaux et de frais réduits d’agence et de petites annonces.
Néanmoins, les vacances locatives, durée pendant laquelle le bien immobilier reste vide entre deux locataires sont beaucoup plus longue que pour les petites surfaces car le loyer est très élevé et il correspond à une tranche de la population plus restreinte dont bon nombre est déjà propriétaire de sa résidence principale.
La maison demande aussi beaucoup d’entretien par rapport aux appartements.

Du Studio (T1) aux 4 Pièces (T4) et plus

Avantages et Inconvénients d’un Studio

Avantages	Inconvénients
Bien que dans certains quartiers ils se négocient au même prix qu’un deux ou trois pièce d’un arrondissement ou d’une ville moins cotée, ils imposent une mise de fond relativement faible.	Ils sont souvent recherchés par une population nomade : étudiants, jeunes cadres célibataires, etc. La rotation fréquente des locataires impose une multiplication des frais de remise en état, d’agence, etc.
Leur rentabilité est élevée.

Avantages et Inconvénients des Petites Surfaces

Avantages	Inconvénients
Les deux ou trois pièces sont les biens les plus recherchés par les bailleurs et les locataires.	Effet pervers : le prix au m2 est souvent plus élevé que pour une surface plus grande.
Bien qu’ils soient plus chers à l’achat que les studios, leur rentabilité est plus forte, notamment car ces types de biens sont occupés plus longtemps par leurs locataires qu’un studio.

Avantages et Inconvénients des grandes surfaces (à partir de 4 pièces)

Avantages	Inconvénients
Elles sont très recherchées par les familles, ce qui constitue un gage de stabilité et de solvabilité supplémentaire, surtout quand les deux conjoints travaillent.	Elles imposent une mise de fond très élevée, la rentabilité de location au prix/m² est beaucoup plus faible.

Les petites surfaces permettent de diluer les risques de retournement du marché économique et de toucher une plus grande population de locataires. Ce sont des placements à forte rentabilité. Nous estimons donc qu’une mixité entre studios et de 2 pièces sera la meilleure façon de développer et pérenniser son patrimoine.

Remarque : Il vaut mieux, pour le même prix, 3 studios plutôt qu’un 5 pièces car vous avez 3 locataires contre 1 locataire. Si vous avez un locataire qui ne paye pas votre studio face à un locataire qui ne paye pas votre 5 pièces, le fait d’en avoir 3 vous permet de combler le risque que l’on nomme, risque de défaut.

Réaliser un Investissement Locatif (Neuf ou Ancien)

Les avantages d’un Investissement Locatif dans le Neuf :

Les frais d’acquisition sont réduits : vous bénéficiez de frais de notaire réduits (2.5 à 3%) contre 6 à 7% dans l’ancien.
Aides financières par l’Etat : vous bénéficiez du prêt à taux zéro amélioré et d’une TVA réduite à 7% sous certaines conditions.
Exonération de taxe foncière pendant 2 ans ou + suivant certaines conditions.
Avantages fiscaux : ils sont le support de plusieurs dispositifs de défiscalisation : loi Pinel, Censi Bouvard,…
Performance et normes : Bâtiment Basse Consommation (BBC) (utilisation d’énergie renouvelable, confort thermique..), RT 2012, isolation phonique (la nouvelle réglementation acoustique), normes antisismique, incendie…
Frais d’aménagement intégrés : l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien nécessite souvent l’allocation d’un budget pour la remise en état ou la remise aux normes. Pour le neuf, ce n’est pas le cas. En effet, dés le départ, ces frais d’aménagement son intégrés avec la possibilité de choisir ses matériaux.
Optimisation des espaces : dans le neuf les espaces sont souvent optimisés : placards muraux, réduction des couloirs qui sont une perte de m² impressionnante dans les logements anciens.
Le neuf a aussi l’avantage d’être adapté aux personnes à mobilité réduite et cristallise la modification du style de vie des français. Les salles de bains sont plus grandes et le salon ainsi que la salle à manger avec des open-spaces sont plus grands et mieux adaptés que dans l’ancien.

Les avantages d’un Investissement Locatif dans l’Ancien :

L’ancien garde beaucoup de cachet et de caractère. Les plafonds peuvent être haut (bâtiments haussmanniens) et les matériaux sont souvent plus massifs (poutre en bois et vieille brique ou vieille pierre).
Prise de possession rapide : le neuf est vendu sur plan, l’aménagement dans les locaux ne peut pas avoir lieu au moment de l’achat du bien immobilier.
Prix d’achat réduit : l’ancien, moins cher que le neuf à hauteur de 10 % jusqu’à 25% au m² pour un même secteur. Cette différence avec le neuf peut être très vite comblée si vous ajoutez les frais d’agence immobilière à ajouter entre 5 et 7 % dans l’ancien et les frais de notaire à 7 %.
Comme les anciens disent, dans l’ancien, pas de surprise, vous voyez ce que vous achetez… oui et non. Personne ne vous protège des vices cachés alors que le neuf est vendu avec protection des vices car garanti par le constructeur.
Si vous voulez de l’ancien, n’hésitez pas à prendre de l’ancien rénové. C’est un produit rare qui mélange les avantages du neuf et de l’ancien.
L’ancien est très souvent mieux placé que le neuf car il abonde en hyper-centre.